香川大学News

突然ですが、賃貸マンションをお探しの香川大学生の皆さん！

「抵当権」という言葉を聞いたことがありますか？

私も賃貸の仕事をするまでは、聞いたこともありませんでしたが、先日賃貸マンションをご決定頂いた香川大学の学生さんより「抵当権って何ですか？」という質問を頂きました。

賃貸マンションを借りる前に宅地建物取引士が重要事項説明を行う事が宅建業法により義務づけられており、その説明の中で必ず説明があります。

今回は、賃貸マンションを契約する際に、抵当権とはそもそも何なのか？あるとどうなのか？などをご説明していきます。

是非お部屋探しの際の知識として知っておいてください。

香川大学生からの質問：①賃貸マンションの抵当権って何？

賃貸マンションや賃貸アパートを新築したり、購入する際に、なかなか一括で支払えるオーナーさんは少なく、ほとんどの方が銀行等からお金を借りて行います。

その際、銀行等（債権者）が賃貸マンションに抵当権を設定します。

万が一、借りたオーナーさんが返済できなくなった場合、銀行はその賃貸マンションを競売にかけて、その代金で返済をしてもらうというものです。

担保（たんぽ）

買主が借りたお金等の返済ができなくなってしまった時に、貸主（銀行側）がお金を返してもらうために、担保を取ります。

その担保を取る方法として代表的なものが今回のテーマである「抵当権」です。

弁済（べんさい）

簡単に言うと、買主が借主に借りたお金を返すことです。

住宅ローンなどは、抵当権を設定する際に非常に多いケースで、マンションを建てたり買う場合もこのケースが多いです。

抵当権の実行

香川大学生向けの賃貸マンションでいうと、オーナーさんが銀行から借りて建てたマンションの返済が出来なくなった場合、銀行がそのマンションを売ってお金を回収するといった形になります。

 

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香川大学生からの質問：②希望の賃貸マンションで注意することは？

では、実際に香川大学生が賃貸マンションを探す際、希望の賃貸マンションに抵当権がある場合はどういったことに注意すればよいのでしょうか？

もし、借りた賃貸マンションのオーナーさんが、毎月の返済が出来ずに、競売（物件を強制的に売られる）になっても次の方が買ってから6ヶ月間は入居者さんは引越ししなくても大丈夫です。

ただ、かなり稀なケースですが、新しいオーナーさんが物件を買った後、退去してほしいと連絡があえう場合があります。

その際は、連絡があってから6ヶ月以内に次のマンション等へ引越しをしないといけなくなってしまいます。

私も10年以上、香川大学生さんのお部屋探しのお手伝いをしておりますが、ほとんどの場合は、万が一競売になってしまったとしても、そのまま住んで良いとなる事が多いです。

 

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香川大学生からの質問：③賃貸マンションは全部抵当権があるの？

抵当権は、全ての賃貸マンションにあるわけではありません。

ただ、割合としては多くの賃貸マンションには抵当権があるのが現状です。

「香川大学生からの質問：①賃貸マンションの抵当権って何？」でご説明したように賃貸マンションを建設したり、買ったりする多くの場合、何千万・億という金額が必要になりますので、なかなか一括で支払える方は少なく、ほとんどのオーナーさんが銀行からお金を借りて、マンションを購入するようになる為です。

なので、希望の賃貸マンションに抵当権があるからといって、必要以上に心配されなくても大丈夫かと思いますし、もちろんないに越したことはありませんが、抵当権をない物件を探す方が難しくなると思います。

 

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香川大学生からの質問：④抵当権がない賃貸マンションはある？

割合は少ないですが、もちろん抵当権がないマンションはあります。

オーナーさんが、お金を借りていたとしても、ローンの支払いが終われば、抵当権がなくなります。
その場合は、抵当権が実行されて、競売になってしまうことはなくなります。

ただし、物件の売買が行われオーナーさんが変更する場合があり、その場合、新オーナーさんに抵当権が設定されることもあるので、上記②の「退去しなくてはいけない」という事が絶対に起こらないというわけではありません。

数としては抵当権がある賃貸マンションの方が多いと思います。（特に築が新しいほどその傾向は強いと思います）

 

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まとめ

「貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却してお金を回収する権利を設定しているのが抵当権」です。

「住んでいるアパート・マンションが競売に掛けられ退去」という事例は中々あることではありませんが、その可能性まで含めリスクや借主様に不利なこともお伝えし、ご納得のうえで、契約して頂くための重要事項説明になります。

契約書、重要事項説明書の内容にどのような意味があるのか事前に知っておいた方が、安心ですよね♪♪

当社アパマンショップ高松番町店（香川大学前）では、抵当権はもちろん、ご不明な点、ご不安なことをきちんと説明したうえで、多くの賃貸マンションから学生さんにぴったりのお部屋をご紹介・ご提案させて頂きます。

香川大学の学生さんで賃貸マンションをお探しの方は是非アパマンショップ高松番町店（香川大学前）にご相談下さい！

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お部屋探しをしている香川大学の学生の皆さん、こんにちは！

突然ですが、先日お部屋探しされているお香川大学生の親御様から、「香川県って水害被害など少ないと聞いたけど実際どうなんですか？」というご質問をいただきました。

そこで、水害被害にはどのようなものがあるのか、お部屋探しの際にどのような点に注意したらよいのか、お住まいいただいた後に気を付けることなどまとめてみました！

香川大学生が物件探しの際に知っておきたい事①：水害被害とは？

そもそも水害被害とは？

水害の代表的なものには、「洪水」「高潮」「津波」による被害が挙げられます。

洪水災害とは？

一般的に洪水被害とは「堤防の決壊や河川の水が堤防を越えたりすることにより起こる氾濫」のことを言います。

つまり、大雨などを原因として、河川の流量が異常に増加することによって堤防の浸食や決壊、橋の流出等が起こる災害のことを指します。

高潮と津波被害の違いはなに？

洪水被害が河川からの被害に対し、高潮・津波被害は海からの水害被害になります。それぞれの違いは、被害の発生源です。

高潮被害とは？

「高潮」とは、発達した低気圧により波浪（高波やうねり）が発生して、海面の高さがいつもより異常に高くなる現象のことです。

大型台風が到来したときなどに高潮被害が発生することがよくあります。

津波災害とは？

「津波」とは、海底の急激な地形の変化により海面が盛り上がる現象を言います。

つまり、地震などの大きなエネルギーによって海底が変形して起こる水害被害です。

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香川大学生が物件探しの際に知っておきたい事②：ハザードマップって何？

こうした災害が今後自分たちの地域にどのような被害を与える可能性があるのか、、、

そうした被害の想定を教えてくれるマップがございます！それが「ハザードマップ」です。

「ハザードマップ」とは、自分の住んでいる地域の周辺で台風、大雨といった災害が起こったときに、どこにどのような危険があるか、また、災害が起こった場合はどこに避難したら良いのかという情報を地図上にまとめたものです。

事前にこうしたハザードマップにも目を通してみて、住みたい場所がどのような地域の特色があるのかをつかんでみるのが、大事なポイントかもしれませんね！

ハザードマップの説明義務

日本は他国と比較して可住地面積（人が住める面積）の割合が低く、どうしても平地が多い河川沿いや、海沿いに住居が多く立地しています。実際に高松市の市街地も港を中心として町が開かれているエリアですよね。

つまり、水辺に近いところに住居が多くなるので、最初に説明した「水害被害」が比較的多く発生してしまうのです。

また近年、通常の水害に加えゲリラ豪雨や集中豪雨などによる水害被害も全国的に多発しています。こうした状況を受け、昨年より賃貸借契約の際に「ハザードマップ」の説明が不動産業者に義務付けられました。

香川大学生が物件探しの際に知っておきたい事③：入居後に気を付ける事

香川大学が立地している高松市は、港町という特色もあり、海抜が全体的に低いエリアです。（ハザードマップ上では水害被害の可能性があるエリアが広く分布しております）

そこで海と川に囲まれた高松市に住むうえでは「水害をはじめとした自然災害と向き合う姿勢」が大切となります。

避難場所を確認する

高松市でも地域の避難所を記載した、避難所のマップを作成しております。

当店でももちろん避難場所の記載があるハザードマップをお渡しさせていただいております。

ご入居後、一番近くの避難所までの経路や所要時間は必ず確認しておきましょう！災害が来てからでは遅いので、事前の準備が必要です。

どうやって避難する？

 

水害が発生した際には、屋外に出ると危険な場合もあります。その際はその建物のより高いところへ（上の階などへ）避難する「階上避難」という方法もございます。

避難の仕方なども様々ございますので、事前にケースバイケースで避難の仕方などを調べてみるのもいいかもしれません！

香川大学周辺で賃貸物件をお探しの学生の皆様へ

自然災害すべてに対してですが、事前の備えが非常に大切になります。

その地域の特色を知っていること、その特色を踏まえ安全な場所を事前に確認すること、避難方法などを具体的に考えてみること。

当社アパマンショップ高松番町店（香川大学前）では、香川大学周辺を熟知したスタッフが皆様をお待ちしております。ご不明な点、ご不安なことをきちんと説明したうえで、多くの賃貸マンションから学生さんにぴったりのお部屋をご紹介・ご提案させて頂きます。

香川大学の学生さんで賃貸マンションをお探しの方は是非アパマンショップ高松番町店（香川大学前）にご相談下さい！

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ニュースやネットなど、意識すると何かと目にすることの多いアスベスト。

主に建材製品として生活のあらゆるところで使用されてきたアスベストについて、今回はアスベストとは？に始まり、皆さんの生活にどれほど関わっているか、現在建築済み建物における調査義務までご説明していきます。

香川大学生が物件探しの際に知っておきたい事：アスベストとは？

アスベストは、石綿（せきめん、いしわた）とも呼ばれる、
天然の非常に細い繊維状の鉱物（太さ：髪の毛の1/5000程度）です。

耐熱・対磨耗性にすぐれているため、建築材や電気製品、自動車、家庭用品などに広く利用されてきました。

建物の例としては、病院、学校、駅、遊技場など人の多く集まる建物で、火災に備えた「耐火被覆材」としてアスベストが使われていました。

代表的なものは3種類となり、白石綿（クリソライト）・青石綿（クロシドライト）・茶石綿（アモサイト）です。

香川大学生が物件探しの際に知っておきたい事：アスベストの健康被害について

アスベストを吸い込むとそのおよそ数十年後にがんなどの病気になることは元々知られていました。

知られてはいたものの、建設業や石綿製品工場の労働者だけにみられる職業病と考えられていましたが、実はそれ以外の人に対しても著しく健康被害を及ぼすものとして、後々発覚することとなったのです。

その事件が2005年、クボタのアスベスト事件です。
クボタのアスベスト工場周辺の住民にアスベストによる疾患発症が判明したのです。

その後、甚大な健康被害をもたらすと判明したアスベストを使用した石綿（アスベスト）および石綿製品は、2006年（平成18年）9月1日より製造、輸入、譲渡、提供、使用が禁止されました。

しかし、アスベストが新しく使用禁止になっても、私たちのまわりには、これまでに建物や製品に使用されたアスベストがたくさんあるのです。

特にボード類などは、劣化や破損がなければアスベストは飛散しないもの（ただちに危険性はないもの）なので、学校など一部の公共施設をのぞいて、解体や改修工事を行うまで、そのまま使われているのが現状となっています。

主には、建物解体の際などで飛散する可能性がある場合にリスクがあるもので、アスベストが使われていても飛散しないように措置がなされている又は飛散するおそれの無い建材であれば人が吸引するおそれはないかと考えられています。

大事なことは、アスベストそのものが問題なのではなく、
その繊維が飛散し空気中に浮遊した状態にあること、
つまりは大気中に飛び散ること・吸い込むことが問題となります。

ここで皆さんがお住まいになる賃貸マンション・アパートに対し、実際にどのような懸念事項があるのか、実際の調査義務有無含めご説明いたします！

賃貸マンションを借りる際、アスベスト調査について説明義務がある

不動産の賃貸や売買の契約時には、「重要事項説明」で建物の状態を詳しくお伝えいたします。
「重要事項説明」とは、家やマンションなどを売買したり貸借する際に、その建物に関する重要事項をまとめた書類となり、契約の時に建築物の詳細を消費者に対して説明するものです。
この中にアスベストの調査を行ったか否かについても記載があり、取引相手に対し、調査内容を書面で説明しなければなりません（第35条1項14号）。

 

＜重要事項説明書サンプル（一部・今該当箇所）＞

アスベストは健康被害があるということで国土交通省が通達を出していますが、大事なことは、賃貸物件のオーナーは
「自分が所有する物件にアスベストが使われているかを必ずチェックしなければいけない…」というわけではありません。

賃貸物件契約上、
アスベストの使用調査を行ったかどうかを告知する義務はありますが、
調査実施やアスベスト除去対応などの義務は負っていないのです。

 

調査後であれば、

• 調査の実施機関（調査会社等）
• 調査の範囲
• 調査の年月日
• 石綿の使用の有無およびその使用箇所

まで説明いたします。

（どうしても調査したい場合は買主がその旨を売主に申し出て、
了承された場合には買主の費用で調べるのが一般的となっています。）

石綿（アスベスト）使用の有無がわからないときでも、
もし吹き付けられたアスベスト等が発見され、劣化等により粉じんを発散させ、その粉じんにばく露する恐れがあるときは、除去・封じ込め・囲い込み等の措置を講じなければならない（石綿障害予防規則）こととされています。

 

賃貸マンションのアスベストの状況を事前に調べることは可能？

アスベスト使用の可能性を事前に調べたい、知っておきたいという場合は、
あくまで目安の為確定のお話ではありませんが、
築年数でおおよそ把握・推測してみることも一つ手ではあります。

国土交通省の資料によると、
日本における石綿使用のピークは1970～1990年代であるとされており、
これらの期間に建築・リフォームされた建物にはアスベストを含んでいる可能性があるため、多少注意が必要です。

＜参考＞

国土交通省　「アスベスト対策Q＆A」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/Q&A/index.html#a26

香川大学周辺で賃貸マンションをお探しの学生さんへ

調査の有無に限らず、石綿が使用されているからといって必ずしも危険というわけではありません。

古い建物においても、建築物所有者または管理者は早い段階で建築物のアスベスト含有建材の有無や状態を把握し優先順位を決め、中期的な改修・リノベーションの中で、計画的にアスベスト含有建材の除去をしていくことを国土交通省より勧められている動きもあります。

高松市内においても一部リノベーションからフルリノベーションまで様々なタイプの「リノベーション物件」が広く注目されています！

（上記写真は当社にてお取り扱いしているリノベーション物件となります★）

当社アパマンショップ高松番町店（香川大学前）では、賃貸マンション等の情報だけでなく、それ以外のお部屋探しや生活にかかわる情報も一緒にお伝えできるようスタッフも日々勉強しております。

香川大学の学生さんで賃貸マンションをお探しの方は是非アパマンショップ高松番町店（香川大学前）にご相談下さい！

 

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